Legea REIT-urilor urmează să intre în dezbaterea Camerei Deputaților în viitorul apropiat și este așteptată cu mare interes de actorii pieței de capital, dar cu și mai mult interes din partea  sectorului imobiliar, sectorului agricol, logistică și depozitare. Deocamdată.

Trecerea proiectului de lege de la Senat în varianta funcțională ne dă speranța că mare parte dintre legiuitori au înțeles importanța acestuia pentru economie. A fost adoptat cu 60 de voturi pentru, 40 de abțineri și niciun vot împotrivă. În circumstanțe normale, nu am avea emoții la Camera Deputaților, dar, în actuala legislatură, raportul de forțe din parlament este cu totul altul. Tocmai de aceea aduc în discuție subiectul cu încăpățânare, pentru a sensibiliza și conștientiza aleșii că modificarea formei adoptate de Senat va duce la inutilitatea demersului. Legea este necesară pentru dezvoltarea unor sectoare economice importante, pentru a oferi o alternativă de investiție și economisire, dar mai ales pentru a atrage bani în circuitul economic.

Regimul fiscal favorabil, așa cum apare el formulat la articolul 7 al proiectului de lege, este piatra din capul unghiului întregului eșafodaj și stresul cel mai mare al întregii comunități interesate de subiect, fie că este vorba de imobiliare sau de un sector de activitate care ar putea folosi REIT-ul ca instrument pentru separarea activelor de riscul operațional. Propunerea Ministrului de Finanțe de a renunța la el este de înțeles din punctul de vedere al celui ce trebuie să peticească un buget făcut „șvaițer” cu cereri, nevoi nesfârșite și pasibil de deficit excesiv. Doar că, odată renunțat la el, devine inutil să mai faci un REIT. De unde nu-i, dacă Dumnezeu nu poate cere, fiscul nu poate lua nici atât.

Totul trebuie privit prin prisma românului/investitorului chibzuit, care are o oareșce agoniseală, care are câștiguri decente și dorește să facă ceva cu banii care până acum au odihnit liniștiți în depozite. Ca brokeri, îl așteptăm cu drag pe piața de capital românească, doar că omul este suveran pe banii lui și are alternativa de a investi de la criptomonede, CFD-uri, Forex, opțiuni binare, aur, metale și prin diverse platforme în economiile din lumea întreagă. Capitalurile sunt libere. Ca și gândurile. Die Gedanken sind frei [German folk song] – Deocamdată.

Totuși, mediana celor cu disponibilități nu este în zona de investiții complexe, ci în zona palpabilă și pământeană a investițiilor imobiliare. Iar primul lucru care le iese în cale, vorba vine, este un apartament. Sau un teren. Sau al doilea apartament. Sau al treilea. După buget, coane Fănică! Pe care ulterior, sau la un moment dat, după ce îi pleacă, să zicem, copiii afară la studii sau în altă parte a țării, îl / le va închiria. Cum presupunem teoretic că totul se face legal, din chiria primită, conform contractului înregistrat la ANAF, se plătește 10% statului. Apar mici probleme legate de găsirea chiriașului potrivit. Legea apără chiriașul și în caz de neplată nu-l poți da afară până la sfârșitul contractului și numai după ce obții o hotărâre judecătorească definitivă. În niciun caz nu-l poți evacua în lunile de iarnă, din considerente umanitare. Mai este și problema distrugerilor lăsate în urmă, care de cele mai multe ori depășesc cele 1/2/3 chirii luate ca garanție. Recuperarea tot în instanță. Pentru micul proprietar, lupta cu chiriașul nepotrivit și varianta ajungerii în instanță pentru recuperarea pagubelor sau a chiriilor restante este coșmarul devenit realitate în cazul multora și puteți vedea dovezile pe rețelele sociale sau pe portalul instanțelor de judecată. Mulți, mai ales din diaspora, se lasă păgubasi de a mai închiria și țin apartamentele neînchiriate doar ca investiție. A observat cineva câte lumini stinse sunt în marile orașe???!!

Un REIT imobiliar poate fi o variantă optimă de economisire și investiție pentru o persoană fizică. Suma pe care o investește în acesta are corespondență directă cu suprafața deținută în REIT ca procent. Din chiria primită le nivel de companie, un procent stabilit dinainte, încă din momentul listării, va fi folosit pentru administrare, reparații curente și alte cheltuieli de întreținere a proprietății. Doar că acestea se vor face la profesioniști și, dat fiind volumul, la costuri mai decente. Teoretic. Profitul va fi distribuit în proporție de 90% ca dividend, iar pentru acesta statul va încasa 10% impozit. Din punctul de vedere al investitorului, în cazul REIT-ului, el încasează sub formă de dividend o sumă similară chiriei, dar diminuată de cheltuieli, și va plăti un impozit similar. Totuși, avantajele investiției într-un REIT sunt mari. Cel mai important este cel legat de lichiditate și de posibilitatea de vânzare/investiție parțială. În cazul unui apartament, vânzarea lui poate dura luni de zile, pe când la bursă, în funcție de lichiditatea emitentului, totul se poate termina în câteva zile de la decizie la a avea banii în cont. Cheltuielile de tranzacționare sunt infime față de forma notarială. Există posibilitatea să vinzi o zecime, o treime sau jumătate când ai nevoie de o sumă pentru alte investiții; la fel, poți investi în REIT când ai banii de ușa de la apartament. Și iei și o chirie pentru asta. Mai mult, recuperarea sumelor de la chiriașii rău-platnici va fi mult mai ușor făcută de o casă de avocatură/executori judecătorești decât ce poate un proprietar individual.

Renunțând la regimul fiscal favorabil, acel art. 7 din lege, lucrurile se schimbă radical. Cheltuielile de întreținere/mentenanță mai mari și cele suplimentare de administrare, impozitul pe profit de 16% și pe dividende de 10% fac ca suma plătită de investitori în REIT să fie de trei-patru ori mai mare decât în cazul deținerii directe. În consecință, investitorul nu va fi interesat de investiția în REIT-uri, pentru că, fără acel articol 7, avantajele legate de lichiditate, investiție secvențială, dezinvestire treptată și lipsa stresului de administrare sunt contrabalansate de nivelul de taxe.

Faptul că nu se impozitează profitul corporativ în cazul REIT-urilor din Statele Unite, Marea Britanie, Canada și Olanda – economii mereu inovatoare și mereu în avangarda dezvoltării economice – se poate spune de răuvoitori că e problema lor, să fie la ei acolo, că noi nu suntem la nivelul lor și nu ne putem compara cu ei. Nici socialista și egalitarista Franța, nici serioasa și competenta Germanie, nici prudenta și hotărâta Japonie, inovatoarea și perseverenta Coreea de Sud, dar mai ales triada vikingă din Nord – Suedia, Norvegia, Danemarca – țări cunoscute pentru social-democrația desăvârșită și impozitele ridicate, nu impun impozit pe profitul REIT-urilor. Acest lucru ar trebui să le dea de gândit zeloților taxelor. Dar lovitura de grație vine de la frații noștri din Est, care ne-au lăsat efectiv de căruță, în sensul că numai noi nu avem legislația REIT, și acum, când suntem pe cale să o adoptăm, ne gândim cum să o mutilăm ca să devină fix un eunuc economic. Polonia, liderul economic și modelul cel mai de succes al Estului ex-comunist, Bulgaria, codașa și sora noastră de pe ultime locuri în multe clasamente, Ungaria, cu care ne comparăm întâietatea de la istorie până la lungimea clasamentelor economice, perla Adriaticii, Croația cea mândră și scumpă, și Slovenia cea bogată, toate au legislația REIT și nu impozitează profitul. Fără să realizăm că noi suntem pe autostradă pe sensul greșit și că cei care vin din față sunt nebuni care ne dau flash-uri degeaba, ai noștri perceptori susțin renunțarea la regimul fiscal favorabil, dând vina pe Uniunea Europeană și pe constrângeri legale de care ne amintim doar când ne convine.

Încă o dată subliniez că REIT-urile nu sunt cheia îmbogățirii rapide, soluția bunăstării naționale și bagheta magică a fericirii fără muncă și fără risc. Valoarea lor va urma trendul activului suport. Adică, un REIT constituit la acest nivel al pieței imobiliare sau al prețului terenurilor agricole va crește dacă piața va crește în continuare sau va scădea dacă piața imobiliară se va prăbuși. Ce este diferit la un REIT este că activul suport, în condițiile unui management competent, onest și transparent, așa cum este cerut pe piața de capital, își conservă pe cât posibil integralitatea. Valoarea e alta poveste. 

Legea este așteptată cu nerăbdare de actori din sectoarele mai sus menționate. Cele mai mari dezvoltări se pot face prin faptul că Statul și entitățile publice pot să înființeze REIT-uri, introducând în circuitul economic într-un mod transparent și fără discuții interminabile, suspiciuni omniprezente sau zăngănit de cătușe, active importante și valoroase pe care le dețin. Legea REIT-urilor vine în completarea legii Parteneriatului Public-Privat, deschizând calea unor proiecte care pot schimba fața marilor orașe sau pot fi soluția pentru proiecte interesante de infrastructură. Că ne place sau nu, finanțările europene vor seca mai devreme sau mai târziu, iar REIT-urile sunt o soluție pentru mobilizarea, în condiții de transparență și corectitudine, a economiilor românilor.